Come scegliere i mutui più convenienti
La guida di un esperto dell'Adiconsum per evitare cattive sorprese
di Fiammetta Rossi
I tassi d’interesse per avere un mutuo sono scesi molto e questa è una buona notizia, ma la realtà è molto più complessa perché in agguato c’è lo “spread”. Abbiamo provato a saperne di più per fornire un quadro di più facile comprensione ai non addetti ai lavori. Le risposte di un esperto dell’Adiconsum, Fabio Picciolini.
Per fare un discorso più preciso, va prima chiarito che fino ad oggi esistevano solo mutui a tasso euribor (tasso di mercato con il quale le banche si scambiano i prestiti). Mentre dal 1° gennaio di quest’anno, ma non tutte le banche sono pronte, sono stati introdotti i mutui a tasso Bce, che è meno variabile. L’Adiconsum ha però fatto subito notare che al tasso base, come sempre è stato, va aggiunto lo “spread”, ovvero la commissione sui mutui che si paga alla banca, per dirla in parole povere, il guadagno della banca. E ha rilevato che, a fronte di una diminuzione dei tassi, le banche hanno aumentato lo spread. Insomma, se i tassi sono diminuiti, e di molto, non altrettanto quelli dei mutui.
Come fare ad accendere un mutuo alle migliori condizioni?
“Non bisogna fermarsi alla prima offerta, alla prima banca alla quale si chiede un preventivo perché potrebbe non essere la più conveniente- spiega Piccolini- Bisogna quindi confrontare più offerte. Per chi non è esperto potrebbe essere difficile ma in questo possono venire in soccorso le associazioni di consumatori. Noi, come Adiconsum, possiamo fornire un panorama di 10- 15- 20 offerte di mutui per individuare quello più adatto alle varie esigenze. E, con una richiesta on line, l’Adiconsum mette a disposizione i propri esperti, non per dare consigli ma per fornire la possibilità di conoscere le varie opportunità e di risparmiare tempo senza andare da una banca all’altra”.
“Farsi fare i conti precisi, quando si è deciso a che banca rivolgersi”. Avverte Picciolini: “Non fidarsi solo di quello che è scritto nella descrizione dei mutui perché non compare il tasso effettivo e spesso non è precisato bene quali sono le spese. Bisogna allora chiedere di farsi mettere per iscritto i costi veri, farsi preparare il contratto intero. Questo è difficile da ottenere ma ricordate che, in base alla legge sulla trasparenza del 2003, questo è un vostro diritto, senza nessun obbligo di dover poi accettare quel contratto. In pratica, il contratto scritto va preteso ma poi si può rifiutare. Se avete difficoltà potete rivolgervi a noi”. “Non escludere di accendere un mutuo presso una banca on line. Non abbiate timori perché tra una banca qualsiasi e una on line non c’è alcuna differenza, sia per l’aspetto giuridico sia per quello organizzativo (alcune sono legate a banche “reali”, altre esistono solo on line ma valgono gli stessi criteri). Non ci sono pericoli perché le bance on line hanno gli stessi doveri delle altre banche, ma possono fare mutui più convenienti perché non hanno sportelli e quindi hanno minori spese di organizzazione. Bisogna scegliere i siti delle banche on line che hanno un lucchetto (garanzia di riservatezza) e che hanno un sistema HTTPS //e non solo http//. Importante poi che vi diano una doppia password, una fissa e una variabile da cambiare spesso”. Picciolini ricorda poi che fin qui abbiamo parlato di mutui a tasso variabile che oggi dovrebbero dare condizioni migliori, ma precisa che non si può fare un discorso valido per tutti. Per esempio, chi ha uno stipendio sicuro potrebbe essere interessato a un tasso fisso, cioè a spendere qualcosa di più, ma con la certezza che non ci saranno aumenti e che potrà evitare sbalzi come è accaduto quest’anno.
Quali consigli per chi ha già un mutuo?
“Innanzitutto va precisato che lo “spread” si può aumentare solo per i nuovi mutui, cioè al momento della stipula del contratto. Non si può cambiare per i mutui già accesi. Altra cosa importante è ricordare che dal maggio 2007 per i nuovi mutui non si deve più pagare la penale per l’estinzione anticipata mentre per i vecchi mutui la penale è stata ridotta. Bisogna quindi controllare che nel contratto di accensione del mutuo non siano previste penali in caso di estinzione anticipata.
Va poi sottolineato che, per l’anno 2009, chi ha un tasso non fisso (per esempio chi ha un contratto che prevede un tetto, o un tasso in parte fisso in parte variabile) dovrà pagare massimo il 4%, se la rata iniziale del mutuo era sotto il 4%. Questo è importante perché il tasso, è accaduto lo scorso anno, è arrivato anche a 5,30-6%. La differenza sarà a carico dello Stato. E’ sempre possibile, a prescindere da quello che dicono le banche, trasferire il mutuo in un’altra banca (la cosiddetta “portabilità”). L’operazione è totalmente gratuita e la “vecchia” banca (quella con la quale è stato stipulato il muto) non può opporsi perché è obbligata a cedere il mutuo alla “nuova” banca scelta dal consumatore. La “nuova”, però, può anche non accettare di prendere il mutuo. C’è anche l’ipotesi di “rinegoziare” il mutuo con la stessa banca presso la quale è stato acceso. Le banche non sono obbligate a fare questa operazione ma, per non perdere clienti, quasi tutti i gruppi più importanti in questo periodo di crisi hanno inventato prodotti di rinegoziazione. Va anche ricordato che la cancellazione dell’ipoteca a scadenza è diventata gratuita. Il cliente non deve fare nulla e la banca deve provvedere entro 30 giorni”.